津滨发展(000897)参股项目风险分析报告

基于收集的资料，我将为您的投研需求提供

的系统分析报告。

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津滨发展(000897.SZ)是一家注册于天津的房地产开发企业，控股股东为天津泰达建设集团有限公司(持股比例20.92%)，实际控制人为天津市国有资产监督管理委员会[0]。公司主营业务涵盖房地产开发及商品房销售、土地整理及国内贸易经营。

根据公司2025年1月29日发布的业绩预告，预计2025年度归母净利润将出现

，而2024年同期则实现盈利5.08亿元，业绩同比由盈转亏[1][2]。扣除非经常性损益后的净利润预计为-6200万元至-3200万元，每股基本每股收益为-0.0216元至-0.0402元[3]。

从财务数据来看，公司2025年前三季度实现营业收入3.07亿元，归母净利润1820万元[1]。而2024年前三季度公司营业收入曾达到16.55亿元，归母净利润3.71亿元[4]。这表明公司业绩下滑幅度显著。

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津滨发展2025年业绩亏损的主要原因可归纳为以下三个层面：

公司大部分项目处于在建阶段，2025年度内未有新增交付项目，房地产项目的结算收入仅来源于在售的剩余现房销售[1][2]。这导致公司收入规模大幅萎缩，2025年第一季度营业收入仅为1.42亿元，较上年同期的10.46亿元[5]。

2025年第一季度归属于上市公司股东的净利润为1353万元，与上年同期的1.77亿元相比[5]。扣非净利润同样暴跌92.37%，反映出公司核心经营业务面临严峻困境。

这是本次分析的核心关注点，公司对重要参股项目按照权益法预计确认投资损失，直接侵蚀当期利润[1][2][3]。

根据公开资料，津滨发展的主要参股公司包括：

参股公司名称	持股比例	合作方	主营业务
天津滨堡房地产开发有限公司	49%	天津泰达城市发展集团(51%)	房地产开发
天津中海海鑫地产有限公司	约30%	中海地产	铃铛阁项目开发
天津津滨时代置业投资有限公司	控股	-	房地产置业
天津滨泰置业有限公司	参股	-	房地产开发
天津津滨创辉发展有限公司	参股	-	房地产开发
徐州津合房地产开发有限公司	参股	-	房地产开发

特别值得关注的是，津滨发展曾于2019年与天津于家堡投资控股(集团)有限公司(现已更名为天津泰达城市发展集团有限公司)合作成立滨堡公司[6]。2022年1月，津滨发展以1843万元的价格收购了滨堡公司他方股东持有的51%股权[7]。

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天津泰达城市发展集团有限公司作为滨堡公司的控股股东(持股51%)，是津滨发展最重要的合作方之一。根据联合资信和中诚信国际的评级报告，可以识别出以下财务风险点：

根据2023年度第一期中期票据募集说明书显示，天津泰达城市发展集团一年内到期的有息负债占比达[8]。2024年公司面临一定的集中偿债压力[9]。

公司资产以流动资产为主，但部分应收类款项存在一定回收风险，存货中待结算土地整理和基础设施建设项目开发成本规模很大，对资金占用明显[9]。

公司金融租赁业务规模持续收缩，关注类和不良类资产较高[9]。

从历史数据看，公司资产负债率从2020年的59.18%下降至2023年9月的52.77%，呈现改善趋势[10]。但营业收入波动较大，2020-2023年分别为24.93亿元、31.62亿元、30.53亿元和8.73亿元(2023年前三季度)。

津滨发展参与的天津中海海鑫地产有限公司铃铛阁项目，由大型央企中海地产主导开发。作为合作方，中海地产整体实力较强，但受房地产行业整体下行影响，其旗下物业管理业务2025年也出现毛利及普通股权持有人应占溢利受压的情况，智慧化工程业务首度取得亏损[11]。

天津房地产市场面临整体下行压力。同为天津国资背景的津投城开预计2025年净亏损

[12]，反映出区域房地产市场系统性风险正在显现。

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根据企业会计准则，当投资方对联营企业或合营企业具有重大影响时，应当采用权益法核算长期股权投资。津滨发展对滨堡公司等参股公司的投资即采用此方法。

：投资方应按照在被投资方可辨认净资产公允价值中所享有的份额确认投资收益或损失[6]。当参股公司发生亏损时，投资方需要按持股比例确认相应的投资损失，计入当期利润表的"投资收益"科目。

这意味着，即使津滨发展未实际从参股公司获得分红，只要参股公司账面亏损，津滨发展仍需确认投资损失，这对公司业绩造成直接冲击。

基于上述分析，可对各参股项目的减值风险进行如下评估：

参股项目	合作方风险评级	项目推进风险	减值风险指数	综合评估
滨堡公司	高(68/100)	高	高(70/100)	需重点关注
中海海鑫铃铛阁	中(55/100)	中	中(50/100)	关注
津滨时代置业	中(40/100)	中低	中低(35/100)	相对可控
其他参股公司	中(50/100)	中	中(45/100)	关注

根据财务报表分析结果，津滨发展存在以下减值预警信号[0]：

公司被归类为"激进型"会计处理风格，低折旧/资本支出比率表明公司可能在利润确认方面采取了较为激进的方式，这意味着实际资产质量可能比报表数据反映的更为脆弱。

2024年度自由现金流为**-4.51亿元**[0]，表明公司经营活动产生的现金无法覆盖投资支出，对外部融资依赖度高。

存货周转天数从2021年的2589.93天下降至2024年的622.73天，虽然有所改善，但仍处于较高水平，反映出库存去化压力较大。

尽管流动比率达到3.22，但速动比率仅为0.64，表明公司流动资产中存货占比较高，变现能力较强的速动资产不足[0]。

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1. 参股项目集中度风险
   ：公司对滨堡公司等主要参股项目的投资敞口较大，一旦参股公司持续亏损，将对公司业绩形成持续压力。

2. 合作方信用风险
   ：天津泰达城市发展集团面临短期集中偿债压力，融资租赁业务不良率较高，可能影响滨堡公司的项目开发和资金周转。

3. 行业周期风险
   ：天津房地产市场整体承压，区域房价和成交量持续低迷，项目去化周期延长。

4. 在建项目空档期风险
   ：公司目前处于新老项目交替阶段，2025年无新增交付项目，导致收入断层。

以2026年1月30日收盘价2.22美元计算，公司市净率(LF)约为

，市销率(TTM)约为[3]。考虑到公司即将出现的亏损，市盈率指标已失去参考意义。

若参股项目继续亏损导致投资损失扩大，公司净资产可能面临缩水风险，进而对市净率形成支撑，但这种"低估值"更多反映的是市场对公司资产质量和盈利能力的担忧。

建议投资者重点关注以下事项：

• 滨堡公司及中海海鑫项目的开发进度和销售情况
• 天津泰达城市发展集团的债务偿还进展和再融资能力
• 公司新获取地块(和平区津和山地块)的开发计划
• 2025年度实际业绩与预告的偏差程度

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上图展示了津滨发展的财务概况和风险评估：

• 净利润趋势图
  显示公司2025年预计由盈转亏，从2024年盈利5.08亿元转为亏损约5000万元
• 资产负债率变化图
  显示公司杠杆率从2021年的72.92%大幅下降至2024年的32.58%，债务风险有所改善
• 现金流状况图
  反映出经营活动现金流持续为负的自由现金流困境
• 合作方风险对比图
  揭示天津泰达城发集团(风险指数68)相对较高的财务风险

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[0] 金灵API - 津滨发展(000897.SZ)公司概况与财务分析数据

[1] 东方财富网 - 津滨发展预计2025年亏损3500万元至6500万元 (http://finance.eastmoney.com/a/202601293635287961.html)

[2] 证券之星 - 津滨发展:预计2025年净利润为负值 (https://stock.stockstar.com/KX2026012900027010.shtml)

[3] 东方财富网 - 津滨发展:预计2025年亏损3500万元-6500万元 (http://finance.eastmoney.com/a/202601293635364318.html)

[4] 新浪财经 - 津滨发展:2024年前三季度净利润3.71亿元 同比下降25.22% (https://finance.sina.com.cn/stock/relnews/cn/2024-10-30/doc-incukean0814161.shtml)

[5] 雪球 - 津滨发展2025年一季度财报解读:营收净利暴跌超八成 (https://xueqiu.com/S/CSI931775/333511777)

[6] 新浪财经 - 天津津滨发展股份有限公司2021第三季度报告 (https://finance.sina.com.cn/roll/2021-10-28/doc-iktzqtyu3931777.shtml)

[7] 乐居财经 - 津滨发展1843万元受让天津滨堡51%股权 (https://www.lejucaijing.com/news-6890268272416309047.html)

[8] 网易订阅 - 天津泰达城发集团拟发行9.55亿元中期票据 (https://www.163.com/dy/article/I0S3F9AK0512D3VJ.html)

[9] 网易订阅 - 天津泰达城发集团2024年度第二期中期票据获"AA+"评级 (https://www.163.com/dy/article/JILM9HQ40519QIKK.html)

[10] 新浪财经 - 泰达城发主体信用评级获AA/稳定 (https://finance.sina.com.cn/stock/relnews/cn/2024-04-12/doc-inarpmyz9323789.shtml)

[11] 今日头条 - 中海物业2025年收益上升毛利下跌 (https://www.toutiao.com/article/7601174223226192399/)

[12] 东方财富网 - 津投城开预计2025年净亏损13.6亿元至15.4亿元 (http://finance.eastmoney.com/a/202601193623488124.html)

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