CoreCivic (CXW) 投资价值深度分析报告

现在我将为您提供一份全面的CoreCivic (CXW)投资价值分析报告。

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CoreCivic, Inc.（纽约证券交易所代码：CXW）作为美国领先的私人监狱运营商，于2026年2月11日发布了2025年第四季度及全年财务业绩。尽管每股收益（EPS）超出市场预期12.5%，但股价在财报发布后出现剧烈波动，单日跌幅超过10%[0][1]。这一现象反映出市场对该行业特有的政策敏感性和估值分歧。

CoreCivic当前呈现出"基本面强劲但股价承压"的特征。公司业务受益于移民执法力度加强带来的需求增长，但政策不确定性仍是压制估值的主要因素。对于具有较高风险承受能力的投资者而言，当前估值水平可能提供逢低买入机会，但需密切监控政策动态和合同执行情况[0][1][2]。

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CoreCivic公布的2025年第四季度财务数据显示出强劲的增长势头[1]：

财务指标	Q4 2025	同比变化	全年2025	同比变化
总营收	$6.04亿	+26%	$22亿	+13%
净利润	$2650万	+38%	$1.165亿	+69%
稀释EPS	$0.26	+53%	$1.08	+74%
调整后稀释EPS	$0.27	+69%	$1.10	+36%
调整后EBITDA	$9250万	+25%	$3.656亿	+11%
每股分红(FFO)	$0.52	+33%	$2.05	+21%

1. EPS超预期表现
   ：调整后每股收益为$0.27，高于市场预期的$0.24，超预期幅度达到12.5%[2]。这一超预期表现主要得益于：
   • Dilley移民处理中心（2,400床位）于2025年第一季度恢复运营
   • 联邦和州级在押人员数量增加
   • 2025年7月1日收购Farmville拘留中心

2. 营收结构优化
   ：ICE（美国移民及海关执法局）收入从2024年第四季度的$1.203亿增长至$2.447亿，同比增长超过100%[1]。这反映出公司对移民执法相关业务的依赖度正在提升。

3. 盈利能力改善
   ：调整后EBITDA利润率达到15.3%，较去年同期有所提升，主要受益于运营效率改善和规模效应。

运营指标	Q4 2025	Q4 2024	变化
整体入住率	78.1%	75.5%	+2.6ppt
安全与社区部门运营利润率	22.2%	23.6%	-1.4ppt
活跃设施数量	约80个	约75个	+5个

，安全与社区部门的运营利润率出现小幅下滑，主要原因包括：

• California City、West Tennessee和Diamondback设施的启动成本
• Trousdale Turner矫正中心的转型过渡期费用
• 为满足需求增长进行的战略人员投资

管理层预计，随着这些设施达到稳定入住率，利润率将在2026年逐步恢复[1]。

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截至2026年2月12日收盘，CoreCivic的主要估值指标如下[0]：

估值指标	CXW数值	行业平均	评价
市盈率 (P/E)	15.41x	约20x（REIT平均）	相对低估
市净率 (P/B)	1.28x	约2.0x	相对低估
市销率 (P/S)	0.80x	-	较低
EV/FFO	约10x	约12x	合理偏低
股息率	约6.5%	约4%	较高

：目前覆盖CXW的12位分析师中，10位给予"买入"评级，2位给予"持有"评级。共识目标价为$15.50，较当前股价折价约6%[0]。

时间段	涨跌幅	评价
近1日	-10.89%	财报后大幅下跌
近5日	-11.75%	短期承压
近1月	-18.31%	中期回调
近6月	-20.36%	中期整理
近1年	-14.05%	区间震荡
近3年	+42.11%	长期趋势向上
近5年	+113.26%	长期表现优异

从长期视角看，CXW股价在过去五年实现翻倍，但近期受到政策预期波动和获利了结的双重压力[0]。

基于近期技术指标分析[0]：

指标	数值	信号解读
当前价格	$16.41	低于所有主要均线
20日均线	$18.94	重要阻力位
50日均线	$19.07	中期压力位
200日均线	$19.95	长期均线失守
RSI (14日)	约35	接近超卖区域
MACD	死叉形态	短期偏弱
KDJ	K=36.6, D=44.4	中期偏弱
支撑位	$16.05	短期关键支撑
阻力位	$18.94	重要压力位
Beta系数	0.71	与大盘低相关性

：CXW目前处于中期下降趋势，但已接近超卖区域。短期支撑位在$16.05附近，若跌破可能下探$15.50-$16.00区间；中期阻力位在$18.94-$19.50区间。

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CoreCivic与The GEO Group（纽约证券交易所代码：GEO）是美国私人监狱行业的两大巨头。以下是两家公司关键指标的对比分析[0][3]：

指标	CoreCivic (CXW)	GEO Group (GEO)
市值	$17.6亿	$18.1亿
当前股价	$16.48	$12.98
P/E (TTM)	15.41x	7.54x
P/B	1.28x	1.18x
ROE	8.0%	17.06%
净利润率	5.27%	9.41%
营收规模（TTM）	约$22亿	约$26亿
1年涨跌幅	-14.05%	-53.99%
分析师评级	83%买入	67%买入

1. 估值差异
   ：CXW的P/E（15.41x）显著高于GEO（7.54x），这反映出市场对两家公司的盈利质量和增长预期存在明显分歧。CXW的估值溢价主要来自：
   • 更保守的财务政策（保守会计准则）
   • 更专注于核心矫正业务
   • 更稳定的现金流生成能力

2. 盈利能力
   ：GEO的ROE（17.06%）和净利润率（9.41%）均优于CXW，但CXW的财务保守主义可能在经济下行期提供更强的抗风险能力。

3. 股价表现
   ：CXW的股价稳定性明显优于GEO，近一年仅下跌14%，而GEO下跌54%。这表明CXW更受机构投资者青睐。

CoreCivic在全美拥有约80个矫正、拘留和再入狱设施，总床位数超过10万张。公司是全美最大的政府合作矫正、拘留和住宅再入狱设施所有者，也是最大的运营商之一[1]。

• 安全部门（Safety）：93.9%（$5.45亿）
• 社区部门（Community）：5.3%（$3065万）
• 物业部门（Properties）：0.8%（$471万）

• ICE（移民执法）：最大单一客户，收入占比约40%
• 联邦政府：总收入的约50%
• 州政府：收入同比增长5.0%（佐治亚、蒙大拿、科罗拉多等州增长显著）
• 地方政府：补充收入来源

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CoreCivic在2025年获得了多个重要合同，这些将为2026年及以后带来显著的收入增量[1]：

设施	床位数	合同状态	预计年营收	稳定入住时间
Dilley移民处理中心	2,400	已恢复运营	约$1亿	已完成
West Tennessee拘留中心	600	已激活	$3000万	Q1 2026
California City移民中心	2,560	已激活	$1.3亿	Q1 2026
Diamondback矫正中心	2,160	已激活	$1亿	Q2 2026
Midwest区域接收中心	1,033	待许可审批	$6000万	待定

1. Dilley设施重启
   ：该设施曾是公司最大的ICE合同设施，于2024年8月因政府资金终止而闲置，2025年3月重新激活。目前已完全恢复运营，为公司贡献显著增量收入。

2. California City设施
   ：2025年9月与ICE签订两年期正式合同，截至2025年12月已收治1,436名被拘留者。预计2026年第一季度达到稳定入住状态。

3. Diamondback设施
   ：2025年10月获得俄克拉荷马州惩教署和ICE的新合同，预计2026年第二季度达到稳定入住状态。

4. 中西部区域接收中心
   ：位于堪萨斯州Leavenworth的设施面临当地许可证争议。尽管公司已提起诉讼并申请特别使用许可证，但结果仍不确定[1]。

基于当前业务状况，管理层提供了2026年全年财务指引[1]：

财务指标	指引区间	同比增长
净利润	$1.475亿 - $1.575亿	+27%至+31%
稀释EPS	$1.49 - $1.59	+38%至+47%
FFO（每股）	$2.54 - $2.64	+24%至+29%
EBITDA	$4.37亿 - $4.45亿	+20%至+24%

• 不包括未宣布的新合同或设施激活
• 不包括中西部区域接收中心的潜在激活
• 不包括任何重大收购或处置
• 假设联邦政府继续使用现有拘留能力

• 维护性资本支出（房产）：$3000万-$3500万
• 维护性资本支出（其他）：$3000万-$3500万
• 战略资本支出（设施激活）：$3500万-$4000万

CoreCivic在2025年继续实施积极的股东回报计划[1]：

• 2025年共回购1,120万股，总金额$2.184亿
• 其中第四季度回购530万股，总金额$9730万
• 自2022年5月计划启动以来，累计回购2570万股，总金额$3.995亿
• 剩余回购授权金额：$3.005亿

• 2025年12月，公司将循环信贷额度从$2.75亿扩大至$5.75亿
• 扩张accordion特征从$2亿至$3亿
• 当前已使用$1.65亿信贷额度，加上$1860万信用证后，仍有$3.914亿的借款能力

管理层明确表示将利用增强的资产负债表灵活性继续执行股票回购计划，尤其是在当前股价低于历史估值倍数的情况下[1]。

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是CoreCivic面临的最大单一风险因素。公司业绩与ICE拘留需求高度相关，而移民执法力度直接受白宫政策影响[2][4][5]。

• 积极因素
  ：Trump政府誓言加强移民执法和大规模驱逐计划，这为私人监狱运营商带来显著的需求增长预期。早期报告显示，新政府上任后日均新增拘留人数已攀升至872人[2][4]。

• 消极因素
  ：民主党主导的州议会（如新墨西哥州）正在推动立法禁止地方政府与ICE签订拘留合同。同时，部分社区对联邦拘留设施扩张表示强烈反对[5]。

• ICE收入占比：约40%（单一最大客户）
• 联邦政府总收入占比：约50%
• 政策变化敏感度：高

风险类型	具体描述	影响程度
合同续签风险	政府可能不续签或降低合同价格	中
入住率风险	入住率波动直接影响盈利能力	中-高
设施激活风险	新设施启动成本和时间不确定性	中
许可风险	当地许可证审批不确定性	中
人员成本风险	劳动力成本上涨压力	中

：该设施面临当地政府特别使用许可证争议。尽管公司相信法律立场有利，但无法保证许可证获批或上诉成功，这可能导致收入延迟实现[1]。

风险指标	状态	评价
负债率（净债务/EBITDA）	2.8x	稳健
流动性（Current Ratio）	1.66	良好
利息保障倍数	约6x	充足
信用评级	无负面展望	稳定

：尽管CXW当前估值处于历史低位区间（低于P/E历史中位数约20x），但低估值可能反映市场对政策风险溢价的合理定价。投资者需警惕"价值陷阱"。

私人监狱行业长期面临公众舆论压力和潜在诉讼风险。虽然CoreCivic表示不会游说影响决定入狱或拘留期限的政策，但公司的业务性质使其容易受到社会运动和负面宣传的影响[1][5]。

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亮点	说明
EPS超预期	Q4调整后EPS $0.27，超预期12.5%
营收高增长	Q4营收同比增长26%，全年增长13%
2026年指引强劲	EPS指引同比增长38%-47%
估值具有吸引力	P/E 15.4x，低于历史和行业平均
股息收益率高	FFO派息率约70%，股息率约6.5%
股东回报积极	2025年回购$2.18亿，剩余授权$3亿
政策顺风	移民执法加强带来需求增长
资产负债表稳健	净债务/EBITDA 2.8x，流动性充足

风险	等级	说明
政策不确定性	高	移民政策变化可能大幅影响需求
单一客户集中度	中-高	ICE占收入约40%
入住率波动	中	影响利润率
启动成本侵蚀	中	新设施激活期利润率较低
社区反对	中	可能延误设施启用

基于管理层提供的2026年指引和历史增长趋势，采用WACC 7.8%的折现率进行估算[0]：

• 保守情景（P/E 12x）：内在价值约$13-$14
• 基准情景（P/E 15x）：内在价值约$17-$18
• 乐观情景（P/E 18x）：内在价值约$20-$22

处于基准情景估值区间的下沿，隐含约5%-10%的折价。

• CXW vs GEO：CXW的P/E溢价为105%（15.41 vs 7.54），但考虑到CXW更保守的财务政策和更强的盈利能力稳定性，这一溢价有一定合理性。
• CXW vs REIT平均：CXW的P/E（15.4x）和P/B（1.28x）均低于REIT行业平均（约20x和2.0x），反映出市场对政策风险的折价。

投资者类型	建议	理由
风险偏好型	适量买入	当前估值具吸引力，政策顺风明确
风险中性型	持有观望	等待政策明朗化和利润率改善
风险规避型	减持/观望	政策不确定性过高

• 理想入场点：$15.50-$16.50区间（对应约4%-7%的股息率）
• 止损位：$14.00（较当前下跌约15%）
• 目标位：$19.00-$20.00（较当前上涨15%-22%）

• 对于充分了解行业风险的投资者，建议初始仓位控制在总组合的3%-5%
• 采用分批建仓策略，在$15.50-$17.50区间分2-3次买入
• 保留部分现金仓位用于应对可能的进一步下跌或加仓机会

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CoreCivic (CXW)是一家基本面稳健、但受政策高度影响的特殊REIT公司。Q4 2025财报显示公司业务增长强劲，2026年指引积极，估值处于历史低位区间。然而，股价在财报后大幅波动反映出市场对其政策敏感性的担忧。

• 短期（1-3个月）
  ：股价可能继续承压，受获利了结和政策担忧影响
• 中期（3-12个月）
  ：若政策执行顺利且新设施达到稳定入住率，股价有望重拾升势
• 长期（1-3年）
  ：受益于移民执法加强和行业整合，CoreCivic有望保持增长态势

投资者应重点关注以下指标：

监测指标	关注频率	关键阈值
ICE拘留人数	月度	持续增长为正面信号
新合同公告	事件驱动	新合同签发为正面
设施入住率	季度	稳定在75%以上为正面
政策动态	事件驱动	移民执法力度变化
股票回购执行	月度	回购规模反映管理层信心
利润率趋势	季度	Q1 2026后应有改善

CoreCivic作为美国私人监狱行业的龙头企业，正处于政策顺风期和业务扩张期。尽管短期股价波动较大，但长期投资逻辑依然清晰。对于具有较高风险承受能力、能够理解和承受政策不确定性的投资者，当前估值水平可能提供有吸引力的入场机会。建议投资者采取分批建仓策略，密切监控政策动态和合同执行情况，并在跌破关键支撑位时严格止损[0][1][2]。

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[0] 金灵API市场数据 - CoreCivic (CXW) 公司概览、财务分析与股价数据 (2026年2月12日)

[1] CoreCivic, Inc. 2025年第四季度及全年财务业绩新闻稿 - SEC 8-K文件 (2026年2月11日) (https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1070985/000119312526046527/d41544d8k.htm)

[2] Investing.com - CoreCivic Q4 2025 Earnings Call Transcript (https://www.investing.com/news/transcripts/earnings-call-transcript-corecivic-q4-2025-beats-eps-forecast-stock-volatile-93CH-4503698)

[3] 金灵API市场数据 - The GEO Group (GEO) 公司概览与财务对比 (2026年2月12日)

[4] ABC News - “In Trump’s mass deportation plan, the private prison industry sees a lucrative opportunity” (https://abcnews.com/US/trumps-deportation-plan-private-prison-industry-sees-lucrative/story?id=115775702)

[5] US News - “Trump’s $45 Billion Expansion of Immigrant Detention Sites Faces Pushback” (https://www.usnews.com/news/best-states/new-mexico/articles/2026-02-03/trumps-45-billion-expansion-of-immigrant-detention-sites-faces-pushback-from-communities)

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本报告仅供参考，不构成任何投资建议。投资有风险，入市需谨慎。投资者应根据自身情况独立做出投资决策。