Marcus & Millichap Q4 2025业绩分析

基于最新财报数据和市场研究，我来为您详细分析Marcus & Millichap (MMI)的业绩表现及其对商业地产市场的启示。

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首先需要澄清的是，最新财报数据显示MMI的营收和盈利

[1]：

指标	Q4 2025实际	分析师预期	超额幅度
营收	2.44亿美元	2.295亿美元	+6.3%
每股收益(EPS)	$0.34	$0.22	+58.1%
调整后EBITDA	2501万美元	1090万美元	+129.4%
营业利润率	6.3%	-	同比从3%上升

公司还披露，2025年全年每股收益预计将从2024年的-0.04美元转为+0.57美元，实现扭亏为盈[1]。

截至2026年2月12日，MMI股价收于$25.01，相较于近期高点$28.32有所回落[0]。技术分析显示：

• 趋势判断
  ：横盘整理，无明确趋势[0]
• MACD指标
  ：死叉形态，偏看跌[0]
• KDJ指标
  ：K=44.9，D=50.6，J=33.5，呈现看跌信号[0]
• 支撑位
  ：$24.53；
  阻力位
  ：$26.51[0]
• Beta系数
  ：1.32，表明波动性高于标普500[0]

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虽然MMI的营收和盈利均超预期，但您提到的"业绩分化"现象在美国商业地产市场中确实存在，这主要体现在：

根据Capital Economics和Avison Young的最新研究[2][3]：

资产类别	2026年展望	关键特征
零售地产	韧性较强	供应紧张、消费支出稳定、资本偏好必要性导向资产
多户公寓	回报率约7%	预期表现优于其他主要板块
老年住房	回报率超13%	成为最大黑马
办公室	资本价值继续下降	NOI下降将超10%，高端与老旧资产严重分化
工业/物流	稳定	长期需求驱动维持吸引力

商业地产市场正呈现明显的

[3]：

• 优质资产
  ：获得充足资本关注，租户信用良好，定价坚挺
• 困境资产
  ：面临特殊服务和止赎风险，往往通过折价交易或资本重组完成

例如，旧金山办公楼市场呈现明显分化：高端、设施完善的建筑吸引科技和AI租户，需求强劲；而老旧或竞争力不足的资产则面临 elevated distress[3]。

作为全美最大的商业房地产经纪公司之一，MMI的业绩反映了：

• 交易撮合能力
  ：在市场波动期，具备品牌优势和客户资源的头部经纪商更能把握交易机会
• 业务多元化
  ：MMI在多户公寓领域长期保持领先地位（中端市场排名第一）[4]，这使其能够受益于公寓市场的复苏
• 利润率改善
  ：营业利润率从3%提升至6.3%，显示成本控制和运营效率提升[1]

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MMI的业绩表现

了美国商业地产市场的结构性变化，但需注意：

• 整体交易活动好于悲观预期
• 头部经纪商盈利能力提升，显示市场集中度提高
• 利率环境改善预期推动交易量回升

• 营收增长仅1.6%[1]，整体市场规模扩张有限
• 办公室等传统板块仍处困境
• 经济不确定性仍可能抑制投资活动

MMI的业绩分化

，而非整体市场的衰退。2026年将是市场调整年，不同资产类别的表现将持续分化——零售和多户公寓相对稳健，办公室仍面临压力，而老年住房和数据中心的结构性需求最为强劲[2][3]。

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[1] Business Wire - Marcus & Millichap Reports Preliminary Results for Fourth Quarter and Full Year 2025 (https://www.businesswire.com/news/home/20260213675159/en/)

[2] Capital Economics - Five key calls for US commercial real estate in 2026 (https://www.capitaleconomics.com/publications/us-commercial-property-update/five-key-calls-us-commercial-real-estate-2026)

[3] Avison Young - Outlook 2026 (https://www.avisonyoung.us/outlook/2026-annual)

[4] LinkedIn - Marcus & Millichap Top Investment Brokerage Ranking (https://www.linkedin.com/feed/)